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• 23 de Março de 2026

Conta Notarial - Análise Crítica

Conta notarial no Brasil: avanço jurídico, limitações operacionais e oportunidades perdidas

Se melhorar, melhora muito — garantia para o sucesso dos negócios

Por Rosalvo N. Q. de Castro – Tabelião de Notas, especialista em Direito Notarial e Registral

Introdução

A Conta Notarial, também conhecida como conta garantia, representa um avanço relevante no âmbito das transações imobiliárias e dos negócios jurídicos em geral. Inspirada nos modelos internacionais de escrow account, foi concebida como instrumento apto a conferir maior segurança jurídica às relações privadas, permitindo a custódia e a liberação condicionada de valores sob a supervisão do Tabelião de Notas, desde que cumpridas as condições objetivas previamente estipuladas pelas partes.

A lógica do instituto é simples, mas poderosa: afastar o risco do inadimplemento mediante a interposição de um terceiro imparcial — o notário — que atua como agente fiduciário, garantindo que os valores somente sejam liberados quando verificados os requisitos pactuados.

Nesse contexto, a Conta Notarial surge como mecanismo de reforço da confiança nas relações negociais, reduzindo assimetrias e prevenindo litígios.

Sua operacionalização ocorre por meio da plataforma do e-Notariado, vinculada, atualmente, a instituição financeira conveniada, notadamente o Banco Safra.

O presente artigo tem como objetivo examinar o arcabouço normativo da Conta Notarial, descrever seu funcionamento prático e, sobretudo, apresentar uma análise crítica das limitações operacionais ainda existentes, propondo reflexão acerca de melhorias necessárias para que o instituto atinja seu pleno potencial.

A experiência prática demonstra que, embora o modelo jurídico seja consistente, sua execução operacional ainda apresenta entraves que comprometem sua efetividade e restringem sua utilização no mercado.

Fundamentação legal e normativa

A Conta Notarial encontra respaldo em importantes diplomas legais e atos normativos editados pelo Conselho Nacional de Justiça.

A Lei nº 8.935/1994, que regula os serviços notariais e de registro, foi significativamente ampliada com a promulgação da Lei nº 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias), que incluiu o § 1º ao art. 7º-A, autorizando expressamente os tabeliães de notas a realizar a arrecadação, o depósito e a administração de valores relacionados a negócios jurídicos, atribuindo-lhes função fiduciária.

Tal inovação representa uma mudança relevante no papel do notariado brasileiro, que passa a atuar não apenas como formalizador de atos, mas também como agente de segurança econômica nas transações privadas.

O Provimento nº 197/2025 do CNJ, por sua vez, regulamenta de forma detalhada a Conta Notarial, estabelecendo seus contornos operacionais, limites de atuação e procedimentos.

Nos termos do referido provimento, a conta notarial consiste em serviço que permite o recebimento, a custódia e a movimentação condicionada de valores vinculados a negócios jurídicos, formalizados ou não por escritura pública, desde que as condições sejam objetivamente verificáveis.

Destacam-se, ainda, outros atos normativos relevantes, como o Provimento nº 93/2020 - CGJ/TJMG  e o Provimento nº 149/2023 - CNJ, além das normas estaduais sobre emolumentos, como a Lei nº 15.424/2004, no âmbito de Minas Gerais.

Funcionamento da conta notarial na prática

A operacionalização da Conta Notarial ocorre integralmente por meio da plataforma do e-Notariado, em integração com instituição financeira conveniada.

Atualmente, o Banco Safra exerce papel central nesse modelo, sendo responsável pela estrutura financeira das contas vinculadas.

Na prática, as partes interessadas requerem ao Tabelião de Notas a abertura da conta notarial, vinculando-a a um determinado negócio jurídico.

Os valores depositados permanecem segregados e vinculados à operação, sendo liberados apenas após a verificação do cumprimento das condições previamente pactuadas.

O fluxo operacional pode ser sintetizado nas seguintes etapas:

1. Criação da operação pelo tabelião na plataforma;
2. Cadastro das partes envolvidas;
3. Definição das condições objetivas de liberação;
4. Depósito dos valores;
5. Verificação do cumprimento das condições;
6. Autorização e liberação dos valores.

Um ponto relevante é que o tabelião atua de forma estritamente vinculada às condições objetivas, não podendo interpretar cláusulas subjetivas ou decidir conflitos jurídicos.

Trata-se, portanto, de atuação técnica e limitada, que reforça a segurança sem invadir a esfera jurisdicional.

Custos, prazos e estrutura operacional

A operação envolve custos relativamente reduzidos, incluindo:

• Fee por transação (0,080%)
• Valor mínimo por operação
• Tarifas bancárias (boleto e transferências)

Os valores podem permanecer depositados por até 180 dias, com possibilidade de prorrogação.

A movimentação dos recursos segue regras operacionais da instituição financeira, com prazos variáveis conforme o valor envolvido.

Exigências documentais

A utilização da Conta Notarial exige a apresentação de documentação pelas partes, incluindo certidões cíveis, criminais e trabalhistas, tanto para pessoas físicas quanto jurídicas.

Embora tais exigências visem conferir maior segurança jurídica, na prática podem representar um fator de desestímulo à utilização do serviço, especialmente em operações de menor complexidade.

Críticas e falhas pendentes de solução

Apesar da consistência normativa, a Conta Notarial ainda apresenta limitações relevantes.

1. Restrição das formas de depósito

A principal crítica refere-se à exigência de depósito exclusivamente por meio de boleto bancário.

Em um cenário marcado pela predominância de meios de pagamento instantâneos, como o PIX, essa limitação aparenta mais uma burocracia operacional.

Além da demora na compensação, tal exigência impede a utilização da conta notarial em diversas operações, inclusive aquelas envolvendo entes públicos ou sistemas automatizados de pagamento.

Trata-se, possivelmente, do maior obstáculo à expansão do instituto.

2. Burocracia documental

A exigência ampla de certidões pode gerar desproporcionalidade, sobretudo em operações de menor valor.

Embora a cautela seja inerente à atividade notarial, é necessário ponderar entre segurança e eficiência, sob pena de inviabilizar o próprio uso do serviço.

3. Ausência de rendimentos

Os valores depositados não são remunerados durante o período de custódia.

Em operações de maior valor ou duração, isso representa perda econômica relevante, especialmente em contextos inflacionários.

A possibilidade de vinculação a aplicações financeiras conservadoras poderia aumentar a atratividade do instituto.

Oportunidades perdidas: análise prática

A limitação operacional da Conta Notarial impede sua aplicação em diversas situações concretas.

Um tipo de negócio inviabilizado pela atual estrutura e funcionamento da plataforma envolve, por exemplo: contrato de honorários advocatícios com cláusula de êxito. Pense em operações de grande valor, a Conta Notarial poderia assegurar a distribuição automática dos recursos recebidos na conta notarial em favor do cliente e posteriormente distribuídos conforme condições objetivas previamente pactuadas.

Contudo, quando o depósito na conta notarial depende que seja feito por outro meio diverso do boleto bancário, por exemplo: PIX ou TED; como nos casos de créditos fiscais cujos valores são pagos pela administração pública, a estrutura atual inviabiliza a operação via conta garantia ou conta notarial vinculada.

Esse cenário revela um descompasso entre a utilidade potencial do instituto e sua aplicação prática.

Conclusão

A Conta Notarial representa um avanço importante no sistema jurídico brasileiro, ao introduzir mecanismo de garantia e segurança nas transações privadas.

A modernização dos meios de depósito, a revisão das exigências documentais e a possibilidade de remuneração dos valores custodiados são medidas essenciais para catapultar a utilização dos serviços oferecidos pela conta notarial.

Sem tais ajustes, o instituto corre o risco de permanecer subutilizado, entrar para o limbo das leis que “não pegaram”, apesar de seu elevadíssimo potencial.

Com as necessárias adaptações, a Conta Notarial poderá consolidar-se como instrumento central na estruturação de negócios seguros no Brasil.